| 分析 | PAVREIT

我对自己定了一目标，就每个月至少研究一间公司业务及管理层，
让自己了解手上的股票。
之前都是看NTA，看PE等等。导致亏损。
有了失败的经验，让我了解除了一些数据，管理层也是很重要的。
根据每年的表现，看看公司管理，好的管理层只会让公司越来越好。

这个月就从PAVREIT开始，



以下是从PAVREIT年度报告找到的一些资料及个人分析。

2011年，
上市于2011年12月7日，价格88仙。
最后交易日价格RM1.09。（+19.2%）
Gearing ratio 19.1%。
来年计划：预计2012年开设“Fashion Avenue”增加收入。

2012年，
派息6.86仙，
最后交易日价格RM1.39。（+27.5%）
Gearing ratio 16.71%。（-12.5%)
9月开设“Fashion Avenue”。（达成）
来年计划：维持现状

2013年，
派息7.36仙，（+10.1%）
最后交易日价格RM1.25。（-10%）
Gearing ratio 16.22%。 （-2.9%）
来年计划：Relocate Beauty Precinct，开设更多F&B Outlet，Level 2 开设更多商店。

2014年，
派息7.96仙，（+8.2%）
最后交易日价格RM1.46。(+16.8%）
Gearing ratio 15.22%。（-6.2%）
完成 Beauty Precinct，Couture Pavilion，Dining Loft@level 7。（达成）
来年计划：New Issue up to 20% Existing Fund Size for potential investment, acquisitions and capital expenditure for enchance the value of PAVREIT。

***难道有了收购目标，正在做准备？

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另外，每年有25%-50% Management Fee Paid in PAVREIT unit。
股票数量一直会增加，证明了管理层对公司是有信心的。
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派息一直增加，可是就靠Pavilion KL Mall 及Pavilion Tower，
个人预计未来派息增加也是有限的，
大部分租户租约都是每3年更新一次，接下来大部分的主要租户会在2016Q3到期。
除非PAVREIT收购其他广场，增加收入，否则EPS很难增加。
低Gearing ratio，是我喜欢的主要原因，
如果找到适合的广场可以可能不用Issue New Share直接买下了，
Share issue也不是不好，就维持低Gearing ratio，Revenue增加但而对EPS影响较小。
2015年Q1 EPS 2.01仙
预计今年派息会在8.2-8.5仙。
DY 大约5.5%

对我来说DY高过定期就是好事，会逢低加码。
目前20大股东都是公司相关人物及政府机构，只要他们还没跑，我就留着。
PAVREIT管理层9分，满分10分。

扣1分是管理层缺乏积极性，Pavilion KL Mall内部扩张完毕就没什么目标了。
接下来重点应该是增加Pavilion Tower租户及积极寻找合适的收购目标。